Mua nhà, đất không qua công chứng có hiệu lực không?

Trường hợp nào mua nhà đất phải có công chứng, trường hợp nào không cần công chứng mà hợp đồng vẫn có hiệu lực? (Trần Thanh Mẫn, quận Bình Thạnh, TP.HCM)

Luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

Theo khoản 3 điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Điều 164 Luật Nhà ở cũng quy định: trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Các văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Cũng theo ba luật trên, những loại hợp đồng sau đây không công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực (nhưng nếu một trong các bên tham gia có yêu cầu vẫn được công chứng, chứng thực).

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

– Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công.

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư nhà ở mà một bên là tổ chức.

– Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở (có một bên là tổ chức).

– Hợp đồng thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

– Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo Luật Nhà ở, với những hợp đồng không công chứng chứng thực, thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là ký kết xong hợp đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch không công chứng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng thời điểm khác được thỏa thuận trên hợp đồng.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực bởi UBND có thẩm quyền thì không có công chứng xác nhận và lời chứng công chứng viên. Hợp đồng chứng thực này vẫn có hiệu lực như hợp đồng có công chứng chứng thực.