Người dân tìm hiểu các căn hộ tại một dự án bất động sản ở TP Thủ Đức – Ảnh: NGỌC HIỂN
Giá căn hộ tại TP.HCM trên 100 triệu đồng/m2 không còn là chuyện hiếm, thậm chí có dự án giá 500 triệu đồng/m2. Còn mới đây, một dự án biệt thự công bố giá lên đến 750 tỉ đồng/căn khiến nhiều người không thể tin được vì “chỉ đọc số 0 trong giá nhà đã mệt mỏi, chứ nói gì đến mua”.
Trong khi đó, bất chấp hô hào tháo gỡ từ phía các cơ quan chức năng, nguồn cung căn hộ ra thị trường vẫn thấp và “càng tháo gỡ giá càng tăng”. Người có nhu cầu ở thực vẫn cứ “đỏ mắt” tìm mua căn hộ giá bình dân, bởi phần lớn những dự án tung ra thị trường giai đoạn này đều rơi vào phân khúc cao cấp.
Èo uột nguồn cung căn hộ
Hơn một năm qua, mỗi khi các chủ đầu tư giới thiệu các dự án căn hộ, vợ chồng anh Nguyễn Văn Tuấn (ngụ TP Thủ Đức) đều lọ mọ đi xem với mong muốn tìm được nhà vừa túi tiền để thoát cảnh ở trọ suốt 10 năm qua.
Tuy nhiên, số lượng dự án đang triển khai hiện nay chỉ đếm trên đầu ngón tay và giá “hứa mua hứa bán” cũng đã lên đến 120 – 150 triệu đồng/m². Một số dự án có giá khoảng 50 – 60 triệu đồng/m² thì lại quá xa trung tâm, có dự án đã hoàn thành nên tiến độ thanh toán cũng không giãn ra như trước.
“Tôi đi tìm căn hộ khoảng 30 – 40 triệu đồng/m² nhưng hoàn toàn không còn trên thị trường, cứ gom góp được một ít thì giá nhà lại đội lên cao, những căn đã hoàn thành thì giá quá cao, tiến độ thanh toán cũng nhanh trong khi nhà ở xã hội thì vợ chồng tôi lại không thuộc diện được mua nên chưa biết bao giờ mới mua được nhà”, anh Tuấn nói.
Tương tự, anh Trần Hoàng Nam (ngụ quận Bình Tân) cũng đành chấp nhận ở thuê với giá 5 triệu đồng/tháng bởi với một số dự án đang triển khai có giá khoảng 50 – 70 triệu đồng/m², mỗi căn hộ hai phòng ngủ cũng ở mức 3,5 – 3,8 tỉ đồng cũng là mức giá thấp nhất trên thị trường hiện nay.
“Dù có vay ngân hàng đi nữa tôi cũng phải có vốn tự có hơn 1 – 1,5 tỉ đồng, nhưng thực sự đó là một khoản tiền lớn khi khoản lương ít ỏi còn phải lo tiền ăn, tiền sữa cho con nữa nên mua một căn hộ với tôi lúc này là giấc mơ xa vời”, anh Nam nói.
Khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy TP.HCM chỉ có 500 căn hộ chung cư mở bán trong quý 1, 1.200 căn hộ mở bán trong quý 2, song đây đều là các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ vỏn vẹn có hai dự án mới.
Theo đó, nguồn cung căn hộ trong nửa đầu năm 2024 chỉ bằng 40% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp đã có giá bình quân 53 triệu đồng/m² chưa bao gồm VAT, một số dự án ở khu đông TP có giá 130 – 170 triệu đồng/m². Trung bình giá bán căn hộ tại TP.HCM đạt 63 triệu đồng/m², tăng 6% theo năm.
Ông Troy Griffiths, phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết nguồn cung căn hộ tại TP.HCM vẫn rất hạn chế, chỉ có hai dự án mới với tám đợt mở bán tiếp theo của các dự án cũ.
Càng “ngâm” dự án lâu, giá nhà càng tăng
Trao đổi với Tuổi Trẻ ngày 11-7, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng thực tế thấy rõ tại thị trường TP.HCM là không chỉ nguồn cung quá hạn hẹp, số lượng căn hộ, dự án giảm mà giá bất động sản tăng, tạo nên khoảng cách lớn về cung – cầu.
Theo ông Kiệt, chủ đầu tư tập trung đưa ra thị trường những căn hộ phân khúc cao cấp, hạng sang dành cho những người thu nhập cao. Trong khi đó, phân khúc dành cho người có thu nhập thấp và trung bình lại biến mất trong các năm qua.
Ông Kiệt nhận định với tiến độ tháo gỡ các vướng mắc hiện nay, khoảng trống về căn hộ giá bình dân tại TP.HCM sẽ còn kéo dài nhiều năm khi rất nhiều dự án vướng về quy hoạch, điều chỉnh các thủ tục vẫn còn khó khăn dẫn đến chủ đầu tư cũng chưa thể phát triển giai đoạn này.
“Cứ dự án bị ngâm càng lâu, các chi phí phát triển dự án, chi phí lãi vay càng tăng khiến cho giá nhà không thể hạ được mà chỉ có tăng thêm”, ông Kiệt nói.
Tương tự, ông Troy Griffiths cho hay căn hộ dưới 3 tỉ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM nhưng số lượng căn hộ giá này rất hạn chế, chỉ chiếm 18% trong nguồn cung và chủ yếu nằm cách trung tâm TP trên 10km. Trong ba năm tới, nguồn cung căn hộ bình dân cũng chỉ chiếm chưa đến 5% nguồn cung.
Do đó, nếu muốn mua được các căn giá “mềm”, người dân phải đến các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai khi dự kiến có khoảng 24.000 căn sẽ chào bán trong ba năm tới và hiện 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương là do người dân TP.HCM mua.
Trong khi đó, lãnh đạo một tập đoàn FDI trong lĩnh vực bất động sản nói với Tuổi Trẻ rằng cái khó khăn nhất khi phát triển căn hộ tại TP.HCM đó là thiếu quỹ đất.
Theo vị này, doanh nghiệp có nguồn vốn lớn, sẵn sàng phát triển các dự án nhưng không tìm được quỹ đất phù hợp hoặc giá đất quá cao. Do đó, khi xây dựng dự án, các doanh nghiệp buộc lòng phải bán với mức giá cao bởi tất cả các chi phí tài chính đều tính vào giá bán.
Mất cân đối nghiêm trọng
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng tình trạng tắc đầu vào thể hiện rõ khi trong cả quý 1 chỉ vỏn vẹn một dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Đồng thời không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Do đó, trong năm nay, thị trường bất động sản TP sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung – cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
“Điều này sẽ dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, đặc biệt là vẫn lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội”, ông Châu nói.
Cần có sự trợ lực từ chính sách
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM), cho hay đối với các đô thị lớn như TP.HCM, các chi phí phát triển dự án đều tăng, dẫn đến giá nhà cũng tăng theo trong khi mức tăng của thu nhập không tương xứng. Do đó cần phải thiết kế chính sách làm sao để người dân dễ sở hữu nhà thay vì thiết kế chính sách theo hướng tác động trực tiếp vào chi phí, thị trường.
Trong khi đó với những quốc gia có nguồn lực, các nước hỗ trợ người mua nhà bằng quỹ hỗ trợ, giúp người mua nhà lần đầu được sở hữu nhà, thuê nhà với chi phí thấp hoặc hỗ trợ lãi suất thay vì tiếp cận lãi suất thương mại.
Với TP.HCM, ông Nghĩa cho rằng chỉ còn cách cơ học là giảm diện tích căn hộ hoặc dịch chuyển sang các khu vực xa để có giá căn hộ rẻ hơn. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng không mặn mà làm căn hộ studio diện tích nhỏ khoảng 25 – 30m² dành cho người độc thân, gia đình trẻ.
Vấn đề mấu chốt là giúp người dân gia tăng thu nhập và có các chính sách để giúp người mua nhà lần đầu được tiếp cận với các chính sách hỗ trợ tùy theo nguồn lực quốc gia.
