Bảng giá đất sát giá thị trường đang khiến nhiều người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất lo lắng vì tiền sử dụng đất có thể tăng cao – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Ngày 29-7, trao đổi tại buổi họp báo về vấn đề này, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng khẳng định:
“Bảng giá không làm tăng giá thị trường, bởi giá mới cập nhật đúng thực tế giá đất bồi thường được phê duyệt, giá giao dịch trên thị trường và đã được cân chỉnh cho phù hợp nhất”.
Giá bất động sản theo quy luật cung cầu, không dựa vào bảng giá đất
Thực tế thông tin TP.HCM điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất tăng lên khiến nhiều người dân, doanh nghiệp lo lắng sẽ làm giá chuyển nhượng, giá thuê (của tổ chức, cá nhân) nhà đất tăng lên.
Lý lẽ của nhận định này do bảng giá đất trước đây thấp hơn nên khi người dân chuyển mục đích, hợp thức hóa nhà sẽ đóng tiền sử dụng đất thấp hơn bảng giá hiện nay.
Nay số tiền sử dụng đất đóng cao hơn buộc người dân đẩy mức giá mua bán lên nên kéo theo mức giá thị trường tăng lên.
Cũng liên quan lo ngại giá đất sẽ tăng theo bảng giá đất mới dự kiến sẽ điều chỉnh, ông Đào Quang Dương – phó trưởng Phòng kinh tế đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM) – cho rằng giá bất động sản tăng giảm theo quy luật cung cầu, không dựa vào bảng giá đất.
Mặt khác theo ông Dương, tất cả sản phẩm đưa ra thị trường trước đây đã được hạch toán theo dữ liệu giá thị trường nên việc biến động giá đất trong bảng giá đất sẽ không làm tăng giá bất động sản.
“Bảng giá đất tiệm cận thị trường tạo sự minh bạch, phù hợp thông lệ quốc tế, phản ánh đầy đủ giá thị trường nên không ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư”, ông Dương nói thêm.
Ông Nguyễn Như Bình – trưởng Phòng kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP – cho biết cả luật mới và luật cũ đều quy định tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích đất nông nghiệp sang các loại đất khác (đất ở, kinh doanh dịch vụ…) sẽ là giá chênh lệch giữa giá loại đất mới trừ giá loại đất cũ.
Bảng giá đất cập nhật giá các loại đất phù hợp với giá thị trường nên mức chênh lệch giữa các loại đất không chênh lệch nhiều so với giá cũ.
TP.HCM dự kiến điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai sẽ cao hơn gấp nhiều lần so với bảng giá đất cũ – Ảnh: PHƯƠNG QUYÊN
Chưa xác định rõ tăng, giảm thế nào
TS Nguyễn Thị Anh – phó trưởng khoa luật Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước (Đại học Kinh tế TP.HCM) – đánh giá mục đích bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai 2024 là muốn bảng giá đất của từng địa phương được sát với giá thị trường tại địa phương đó.
Do vậy bảng giá đất của các địa phương khi luật mới có hiệu lực sẽ thay đổi rất lớn, nhất là các tỉnh thành lớn như TP.HCM.
Tuy nhiên hiện nay sẽ khó đánh giá giá giao dịch trên thị trường có tăng hay không bởi các nghị định thay thế nghị định hướng dẫn tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa được ban hành.
Theo bà Anh, việc TP.HCM dự thảo bảng giá đất với mức tăng rất cao vì cho rằng phù hợp với giá thị trường nhưng hiện chưa có đủ dữ liệu thông tin về giá của các BĐS giao dịch hay lợi ích thu được từ khai thác BĐS.
Mặt khác giá đất tăng có hiệu quả hay không phải xét đến việc tác động của giá này đối với các bên liên quan và thị trường. Do vậy nên có lộ trình tăng để tránh sự đột biến, khi đó tác động tiêu cực sẽ nhiều hơn tích cực.
Nhiều tuyến đường ở TP Thủ Đức dự kiến điều chỉnh giá đất theo Luật Đất đai 2024 – Ảnh: TỰ TRUNG
Nguyên tắc hài hòa lợi ích: không thể muốn tăng là tăng
Còn theo TS Nguyễn Quang Tuyến – phó chủ tịch hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội, Luật đất đai 2024 đưa ra 4 nguyên tắc xác định giá đất gồm nguyên tắc thị trường, trên cơ sở quan hệ cung cầu, giá trị; đảm bảo công khai, minh bạch, chính xác, trung thực; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn giá đất với hội đồng thẩm định giá, cơ quan quyết định giá đất và đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Trong đó nguyên tắc thị trường và nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích các bên rất quan trọng, phải được áp dụng đồng bộ.
Nếu không sẽ dẫn tới tình trạng xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024 rất cao, vượt quá khả năng tài chính của người sử dụng đất, đặc biệt là người dân nghèo, họ sẽ không có đủ tiền để đóng nghĩa vụ tài chính đất đai khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Luật Đất đai được xây dựng để hướng tới bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp của người dân. Nên việc ban hành bảng giá đất hằng năm cần được đánh giá tác động xã hội trước khi áp dụng rộng rãi”, ông Tuyến nói.
Theo ông Tuyến, cần áp dụng hài hòa 4 nguyên tắc khi xác định giá đất chứ không quá thiên về một nguyên tắc, luật cũng nói rõ là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường chứ không phải theo giá thị trường.
Vì vậy, cần xem quy định định giá của một số địa phương đã áp dụng đúng hay chưa. Muốn xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì thông tin đầu vào phải đầy đủ, chính xác.
Hơn nữa, bảng giá đất quá cao sẽ làm chi phí tiếp cận đất đai tăng cao, làm giảm hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh tại một số địa phương, đặc biệt là những địa phương có điều kiện kinh tế khó khăn.
Bảng giá đất được áp dụng từ 1-1-2026, thay đổi hằng năm
Để đưa giá đất sát với giá thị trường, Luật Đất đai năm 2024 bỏ quy định về khung giá đất (ban hành 5 năm/lần) và bổ sung quy định về bảng giá đất (ban hành 1 năm/lần).
Điều 159 Luật đất đai quy định bảng giá đất được sử dụng để tính toán, xác định: tiền thuê đất, thuế sử dụng đất; thuế thu nhập trong chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tiền xử phạt hành chính về đất đai; tiền bồi thường đất đai khi giải tỏa; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất…
Bảng giá đất sẽ được các địa phương xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Cũng theo Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026.
Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1-1 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.
Vì sao TP.HCM muốn áp dụng bảng giá đất sớm?
Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025.
Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật mới cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Tuy nhiên, TP.HCM đang dự kiến sẽ ban hành bảng giá đất điều chỉnh áp dụng ngay từ ngày 1-8-2024 đến hết ngày 31-12-2024 (5 tháng).
Sau đó TP.HCM sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội từ đó tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1-1-2025 đến ngày 31-12-2025.
Về lý do lập bảng giá đất mới sớm, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết do luật mới quy định bảng giá đất phải tiệm cận giá thị trường, bỏ hệ số điều chỉnh (hệ số k) và cập nhật bảng giá tái định cư vào.
Trong khi bảng giá đất cũ không đúng với nội dung này, cho nên TP.HCM phải xây dựng bảng giá đất mới, tránh thực hiện sai quy định hoặc gây tắc nghẽn hồ sơ dự án.
Trả lời câu hỏi việc này có vội vàng, gấp gáp không, Sở Tài nguyên và Môi trường TP cho hay sở cập nhật giá cả biến động thực hiện lâu nay nên việc đưa ra bảng giá tiệm cận giá thị trường không mấy khó khăn.
Với giá đất sát giá thị trường như trên, nhóm đối tượng được lợi tương ứng khi Nhà nước thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Riêng 11 nhóm còn lại có 3 nhóm không bị tác động và đến 8 nhóm bị tác động bởi việc tăng giá đất.
Trong số các nhóm bị ảnh hưởng đó, nhóm người dân công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tiền thuế sử dụng đất; tính lệ phí đang lo lắng khi “gánh nặng” tài chính sẽ tăng lên.
(Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM phân tích)
