Một trong những mục tiêu của Chính phủ đặt ra và kỳ vọng của Quốc hội khi để Luật Đất đai 2024 có hiệu lực trước năm tháng (từ ngày 1-1-2025) là nhằm khơi thông các thủ tục, giải quyết các bất cập về nhà, đất cho doanh nghiệp và người dân.
Tuy nhiên tại một số địa phương, đặc biệt là TP.HCM, nhiều thủ tục về đất đai đã bị “đứng hình” kể từ sau khi luật này có hiệu lực.
Người dân như ngồi trên lửa
Ký chuyển nhượng nhà đất từ đầu tháng 8-2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực), đến ngày 5-8 ông V., một người dân ở Vĩnh Lộc A (Bình Chánh, TP.HCM), nộp hồ sơ đăng bộ vào văn phòng đăng ký huyện và phiếu tính thuế đã được chuyển sang cơ quan thuế từ ngày 14-8.
Tuy nhiên, sau hơn một tháng nay cơ quan thuế vẫn chưa ra thông báo thuế để chuyển sang văn phòng đăng ký hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên cho người mua.
Ông V. cho biết khi ký hợp đồng chuyển nhượng ông có cam kết với người mua trong vòng 20 ngày sẽ cập nhật sang tên. Do hồ sơ chậm được giải quyết, người mua tạo áp lực lớn buộc ông phải giải quyết hoặc trả lại tiền.
“Cả tháng nay đọc thông tin báo đài thấy các cơ quan thuế, tài nguyên chuyển qua chuyển lại, báo cáo xin ý kiến về bất cập mà tôi sốt ruột ngồi đứng không yên.
Thủ tục mua bán, chuyển nhượng cần giải quyết nhanh mà đợi các bộ, địa phương họp hết cuộc này sang cuộc khác, trong khi người dân, doanh nghiệp lỡ bao nhiêu việc, thiệt hại đủ đường”, ông V. bức xúc.
Tương tự, ông T.Q.Đ. mua căn nhà ở quận Phú Nhuận từ ngày 8-8-2024 nhưng hơn tháng nộp hồ sơ đăng bộ sang tên, đến nay ông vẫn chưa nhận được kết quả, làm lỡ hết kế hoạch của ông.
Cụ thể căn nhà ông Đ. mua 14 tỉ đồng, ông dự định vay nhanh ở ngoài 10 tỉ đồng thanh toán hết, sau đó vay ngân hàng để trả lại.
Hồ sơ chưa xong, dù ngân hàng đã hoàn tất thủ tục định giá, cho vay nhưng không thể giải ngân nên ông Đ. đang gồng mình gánh lãi vay bên ngoài mà chưa biết ngày nào được gỡ.
“Lãi suất vay ngoài một ngày cả mấy chục triệu, trong khi các cơ quan chậm trễ quyết định cách giải quyết, người dân phải gánh nặng khổ sở”, ông Đ. nói.
Vì kẹt tiền, bà P.L. (ngụ quận 12, TP.HCM) phải bán hai thửa đất tại quận 12 với giá 6 tỉ đồng. Do cả hai thửa đất đều đang được thế chấp cho các khoản vay tại ngân hàng nên bà phải đi vay người quen hơn 4 tỉ đồng để làm thủ tục giải chấp sổ đỏ.
Trong khi đó, bên mua nhà cũng đi vay ngân hàng nên bà L. hỗ trợ bên mua làm các thủ tục. Phía ngân hàng đồng ý giải ngân cho bên mua khi các thủ tục đóng thuế chuyển nhượng, đăng bộ sang tên hoàn tất.
Khi nộp hồ sơ tại chi cục thuế, bà L. được giải thích do UBND TP sắp ban hành bảng giá đất mới nên tạm thời chờ để tính thuế chuyển nhượng theo bảng giá đất mới.
Thế nhưng đến nay, hồ sơ tính thuế chuyển nhượng vẫn còn tắc, khiến cho cả bên bán lẫn bên mua đều “kẹt”.
“Tôi kẹt tiền mới bán đất, không ngờ giờ bán xong lại càng khó khăn hơn nữa, chỉ mong cơ quan chức năng sớm tính thuế chuyển nhượng để tôi xong xuôi thủ tục bán đất”, bà L. nói.
Giao dịch nhà đất tại TP.HCM có xu hướng chựng lại vì sau mua bán cũng chưa thể làm thủ tục sang tên, đăng bộ – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Thêm khó cho thị trường bất động sản
Trong khi đó, ông Trần Đức Thuận (giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại quận 7) cho hay chỉ riêng doanh nghiệp này đã có gần 20 hồ sơ mua bán nhà đất đang bị tắc nghẽn ở khâu đóng thuế.
Theo ông Thuận, các hồ sơ trước và sau 1-8 đều bị ngưng trệ khiến những giao dịch đã thực hiện “đóng băng” còn những giao dịch mới, người dân thấy khó nên cũng ngưng, không mua bán giai đoạn này.
“Tưởng rằng luật mới sẽ khơi thông thị trường, giúp người dân giao dịch thuận tiện hơn chứ đằng này làm cho người dân thêm khó khăn hơn.
Ban đầu phía đơn vị thuế nói rằng chỉ 1 – 2 tuần là sẽ có bảng giá đất mới làm cơ sở để tính thuế chuyển nhượng, nhưng đến nay chúng tôi chờ hơn 1,5 tháng mà vẫn chưa có tiến triển gì, tuần nào cũng phải lên đơn vị thuế để hỏi thăm vì khách hàng hối liên tục”, ông Thuận kể.
Ông Tạ Trung Kiên (môi giới bất động sản tại TP.HCM) cho biết có rất nhiều trường hợp bên bán đang rất cần tiền nên mới phải bán nhà nhưng cuối cùng lại không xong thủ tục, bên mua cũng không thể vay ngân hàng và trả 100% số tiền cho bên bán.
Có trường hợp khách hàng bán nhà để lo các chi phí đi nước ngoài định cư, lịch bay là vào 15-9 nên đã làm các thủ tục bán từ đầu tháng 8-2024.
Hồ sơ công chứng, nhận đặt cọc xong xuôi nhưng đến khâu tính thuế lại tắc khiến cho bên bán không biết phải xử lý thế nào, buộc lòng người bán phải chấp nhận bay đi nước ngoài từ 15-9, còn lại khâu đóng thuế tiếp tục chờ.
“Khách hàng họ chấp nhận nếu sau này còn vướng mắc sẽ tốn thêm chi phí bay đi bay về xử lý sau bởi không biết chờ đến bao giờ mới xong được thủ tục này”, ông Kiên nói.
Ngoài ra, theo ông Kiên, trên thực tế có những trường hợp khi bán nhà phải đi vay bên ngoài để tất toán khoản vay nhằm lấy sổ đỏ ra làm thủ tục sang tên. Trường hợp người mua cũng đi vay ngân hàng nhưng chưa thể giải ngân được sẽ khiến cho người bán rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, phải ôm nợ khi bán nhà.
Ông Phạm Trọng Phú, giám đốc Công ty quản lý bất động sản Titanium, nhận định việc ngưng trệ thủ tục cấp đổi sổ, thay đổi mục đích sử dụng đất khiến người dân không thể giao dịch, mua bán, kéo theo các doanh nghiệp môi giới cũng gặp khó.
“Các cơ quan chức năng cần sớm gỡ vướng cho các giao dịch bất động sản tại TP.HCM hoặc áp dụng cơ chế tạm thời, không nên để “đóng băng” giao dịch như hơn một tháng qua”, ông Phú nói.
Theo ông Trần Khánh Quang – giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, các doanh nghiệp kỳ vọng việc áp dụng sớm các luật liên quan đến lĩnh vực đất đai sẽ gỡ vướng cho thị trường, thúc đẩy giao dịch bất động sản, song trên thực tế đã phát sinh những vướng mắc khiến cho giao dịch tắc thêm.
“Mỗi địa phương thực hiện theo mỗi cách khác nhau khiến người dân, doanh nghiệp đang phải gánh chịu những hậu quả”, ông Quang bức xúc.
Người dân làm thủ tục nhà đất tại quận Bình Thạnh, TP.HCM – Ảnh: H.HẠNH
Chưa thấy Bộ TN&MT lên tiếng
Theo LS Ngô Huỳnh Phương Thảo (TAT Law Firm), việc điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với giá trị thị trường là cần thiết, nhưng không thể để người dân, doanh nghiệp bị ách tắc trong các khâu thủ tục.
Đáng chú ý trong khi nhiều địa phương khác vẫn giải quyết các hồ sơ đất đai theo hệ số K và bảng giá cũ, TP.HCM lại “chờ” ban hành bảng giá đất điều chỉnh.
“Việc chờ đợi bảng giá mới không chỉ gây khó khăn cho người dân trong việc hoàn thành các thủ tục đất đai mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của các doanh nghiệp và đặc biệt là ảnh hưởng tiêu cực đến tốc độ phát triển kinh tế của TP.HCM”, bà Thảo nói và đề nghị nên tiếp tục cho áp dụng bảng giá đất cũ trong thời gian chờ bảng giá đất mới được ban hành.
Đại biểu Quốc hội Lê Xuân Thân, chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Khánh Hòa, cho rằng với vai trò là cơ quan giúp Chính phủ soạn thảo Luật Đất đai 2024, Bộ TN&MT cần chủ động đề xuất Chính phủ hoặc tự tổ chức một hội nghị toàn quốc để nghe các bộ, ngành, địa phương nói về các vướng mắc nhằm có biện pháp tháo gỡ, hướng dẫn kịp thời.
Theo ông Thân, trong Luật Đất đai 2024 có quy định áp dụng bảng giá đất theo luật cũ đến 31-12-2025. Do vậy trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh điều chỉnh cho phù hợp với giá thị trường tại địa phương.
Nếu không vẫn áp dụng bảng giá đất cũ và thực hiện xây dựng bảng giá đất mới để sử dụng từ ngày 1-1-2026.
Do vậy, việc có địa phương không điều chỉnh, địa phương khác lại điều chỉnh bảng giá đất là hoàn toàn bình thường.
“Luật đã giao cho các địa phương, nếu TP.HCM cảm thấy bảng giá đất cũ thấp, khả năng gây thất thoát thì phải nhanh chóng hoàn tất các thủ tục để ban hành bảng giá đất điều chỉnh, khơi thông thủ tục cho người dân”, ông Thân nói.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng trong khi chờ ban hành điều chỉnh bảng giá đất mới, TP.HCM phải áp dụng bảng giá cũ và cơ quan thuế phải giải quyết thủ tục hành chính cho dân.
Hơn nữa, Luật Đất đai mới cũng cho phép được áp dụng đơn giá đất cũ đến 31-12-2025. Do đó, khi bảng giá đất điều chỉnh chưa được ban hành, bảng giá cũ vẫn còn hiệu lực.
“Bảng giá mới chưa có thì được phép áp dụng bảng giá cũ chứ sao lại dừng giải quyết thủ tục hành chính để người dân chịu thiệt thòi.
Trước việc các địa phương dừng hồ sơ để hỏi ý kiến, các bộ, ngành liên quan cần nhanh chóng có ý kiến nêu quan điểm thống nhất để các địa phương thực hiện. Người dân không thể ngồi chờ các cơ quan trao đổi như vậy”, ông Phượng nói.
Cục Thuế TP.HCM lại kiến nghị khẩn
Người dân đến làm thủ tục về nhà đất tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Phú Nhuận, TP.HCM – Ảnh: T.T.D.
Ngày 16-9, Cục Thuế TP.HCM tiếp tục kiến nghị khẩn đến UBND TP.HCM về việc tổ chức cuộc họp để giải quyết hồ sơ đất đai từ ngày 1-8-2024.
Cụ thể, cơ quan này đề xuất TP tổ chức cuộc họp để giải quyết dứt điểm và thống nhất việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật như bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất… để cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo Cục Thuế TP, với những hồ sơ đất đai phát sinh từ ngày 1-8-2024 đến trước ngày TP ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất, áp dụng theo quyết định số 02 ngày 16-1-2020 của UBND TP.HCM về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020 – 2024.
Thống kê của Cục Thuế TP cho biết từ ngày 1 đến 27-8, cơ quan này đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ. Trong đó có 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó có 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, do chưa ban hành bảng giá đất đã dẫn đến ách tắc rất lớn trong việc giải quyết các hồ sơ liên quan đến đất đai.
Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, tại các chi cục thuế đang tồn rất nhiều hồ sơ đất đai từ ngày 1-8-2024. Có chi cục thuế tồn 400 – 500 hồ sơ. Chi cục trưởng một chi cục thuế tại quận trung tâm TP.HCM cho biết phải chờ đợi bảng giá đất mới có thể tính nghĩa vụ thuế. Do vậy, cơ quan thuế chỉ có thể giải thích cho người dân chứ không thể làm gì khác.
Tuy nhiên, một số chi cục thuế cho biết đã linh động giải quyết cho người dân với các hồ sơ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng thuộc trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Với những hồ sơ thuộc diện phải nộp thuế, người dân phải tiếp tục chờ chứ không thể làm gì khác.
Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):
Nhiều địa phương vẫn lúng túng
Dù ba luật đã có hiệu lực hơn một tháng nhưng dường như vẫn có sự vênh nhau giữa cơ quan soạn thảo các luật với các địa phương thực thi luật. Cán bộ thực thi ở một số địa phương chưa “thông” quan điểm của cơ quan soạn thảo luật nên có sự chần chừ, lúng túng trong giải quyết các thủ tục đất đai, đặc biệt trong vấn đề bảng giá đất – cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.
Dù nghị định, thông tư hướng dẫn luật nhưng việc thực thi vẫn rất vướng. Do vậy, dù các luật mới có hiệu lực hơn một tháng nhưng đa số các địa phương vẫn đang tìm giải pháp thực thi phù hợp, thậm chí ban hành quy định liên quan cho phù hợp như tính giá đất, phê duyệt bảng giá đất. Trên thực tế, số dự án được giải quyết theo luật mới rất ít vì địa phương đang phải xây dựng lại quy trình xử lý các thủ tục liên quan.
PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN (trưởng khoa pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội):
Cần cơ chế bảo vệ người thực thi luật!
Để thấy được hiệu quả rõ rệt của ba luật vẫn cần thêm thời gian để các bộ, ngành, địa phương thống nhất quan điểm thực thi luật. Chẳng hạn Luật Đất đai 2024 quy định năm nguyên tắc xác định giá đất, thứ nhất là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường chứ không phải theo giá thị trường.
Nhiều địa phương hiểu các định giá đất theo giá thị trường nên rất khó thực hiện vì giá thị trường biến động hằng ngày. Chính sự “không rõ ràng này” đã tiếp tay cho đầu cơ dễ dàng thổi giá đất thông qua đấu giá, gây nhiễu loạn thị trường. Trong thực thi pháp luật, ngoài nguyên tắc thị trường địa phương cần áp dụng bốn nguyên tắc còn lại theo đúng trình tự thủ tục pháp luật.
Bên cạnh đó cần có cơ chế bảo vệ cán bộ thực thi trong bối cảnh hiện nay. Đồng thời phải bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức thẩm định giá đất với cơ quan quyết định giá đất. Định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư. Chứ cứ đẩy giá đất sẽ rất khó phát huy hiệu quả đất đai.
