Lo áp chi phí thấp hơn thực tế, doanh nghiệp đề xuất tỉ lệ chung khi định giá đất

Áp chi phí lãi vay và lợi nhuận chủ đầu tư thấp hơn thực tế?

Luật Kinh doanh bất động sản vừa có hiệu lực từ 1-8 quy định để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải có vốn tối thiểu 15% hoặc 20% của tổng chi phí đầu tư xây dựng, phần còn lại chủ đầu tư sẽ phải huy động bằng hình thức vay ngân hàng và từ khách hàng.

Đối với quy trình thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, luật quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư) và việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, tỉ lệ vay vốn từ ngân hàng cho các dự án bất động sản dao động từ 50-70% của tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Theo các doanh nghiệp ở TP.HCM, trường hợp lãi suất cho vay trung hạn là 12%/năm thì chi phí lãi vay sẽ chiếm tỉ lệ từ 6-9% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Trong khi đó, trong nghị định 71 về định giá đất vừa mới ban hành đã giả định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.

Lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết theo nghị định 71, cả chi phí lãi vay lẫn lợi nhuận được “áp” ở con số giả định là 15%, tức là nếu tính chi phí lãi vay ở mức 6-9% thì lợi nhuận chủ đầu tư sẽ rơi vào khoảng 6-9% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí đất.

“Rõ ràng mức lợi nhuận thấp hơn lợi nhuận định mức của phát triển nhà ở xã hội. Nếu tính lợi nhuận nhà đầu tư cao hơn thì chi phí lãi vay sẽ giảm xuống, điều này sẽ ở mức thấp hơn thực tế rất nhiều khi hiện nay có nhiều doanh nghiệp vẫn đang vay cho dự án bất động sản lãi suất 10-14%/năm”, vị này nói.

Cần có quy định thống nhất 

Theo các chuyên gia, dù phụ lục nghị định quy định các số liệu mang tính chất minh họa và không áp dụng trong thực tế song tỉ lệ 15% vẫn gây ra những e ngại cho cộng đồng các nhà phát triển dự án.

Chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản tại phía Nam (đề nghị không nêu tên) cho hay khi áp dụng nghị định, các cơ quan thực thi sẽ có tâm lý định hướng bởi con số tỉ lệ đưa ra trong phụ lục nghị định với chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư.

Do đó, khi phụ lục đính kèm đã quy định tỉ lệ 15%, các địa phương và đơn vị tư vấn định giá đất cũng có tâm lý e ngại và bị định hướng bởi con số 15% mà không ấn định một tỉ lệ khác phù hợp với thị trường.

Trong khi đó, một đơn vị thẩm định giá lớn ở TP.HCM cho hay dù đã có nghị định, có ví dụ tỉ lệ áp dụng giả định, nhưng các đơn vị thẩm định giá mong muốn Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ ban hành tỉ lệ quy định chính thức để áp dụng thống nhất, đồng thời sát với thực tế hoạt động của doanh nghiệp. 

Theo đơn vị này, việc tính sát tỉ lệ lãi vay và lợi nhuận của của nhà đầu tư khi tính giá đất, cũng như nhiều chi phí hợp lý khác sẽ gỡ bài toán định giá đất đã vướng mắc nhiều năm.

Theo các doanh nghiệp, lợi nhuận của chủ đầu tư thông thường rơi vào tỉ lệ 15-20% của tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí đất, chi phí lãi vay chiếm tỉ lệ 6-9% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Do đó, chi phí lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư đã chiếm tỉ lệ 21-29% của của tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí đất.