Gỡ ‘nút thắt’ cải tạo chung cư cũ

Đây là vấn đề rất hệ trọng với các thành phố lớn, khi mà chỉ riêng Hà Nội đã có khoảng 1.800 tòa chung cư cũ (theo số liệu của Bộ Xây dựng), còn tại TP.HCM cũng có khoảng 1.521 tòa chung cư cũ. Đáng lo ngại, trong đó có hàng trăm tòa chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm cho chính cư dân sống trong tòa nhà nhưng chưa thể giải tỏa, xây dựng lại.

Hàng ngàn chung cư “mắc kẹt”

Những năm qua hàng loạt khu chung cư, tập thể cũ xuống cấp nguy hiểm như khu Văn Chương, Thành Công, Giảng Võ, Lý Thường Kiệt (Hà Nội), khu Thanh Đa (TP.HCM) đều chưa thể cải tạo, xây dựng lại vì thiếu cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – người dân – doanh nghiệp.

Việc cải tạo, xây dựng lại hàng ngàn chung cư cũ để đem lại chỗ ở mới an toàn cho cư dân, chỉnh trang bộ mặt đô thị ở Hà Nội, TP.HCM và một số đô thị lớn trên cả nước rơi vào bế tắc.

Xuất phát từ thực tế này, Luật Nhà ở 2023 đã dành chương 5 quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.

Đồng thời, luật cũng bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế… đang tạo sức hút lớn với doanh nghiệp tư nhân.

Cơ chế đã thông thoáng hơn

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Hiệp – chủ tịch kiêm tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), một doanh nghiệp từng đề xuất tham gia cải tạo các khu chung cư cũ tại Hà Nội – chia sẻ tinh thần của nghị định 98 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khá hợp lý.

Theo đó, Chính phủ cho phép doanh nghiệp thu gom các tòa chung cư cũ nhỏ lẻ, không đủ điều kiện để cải tạo, xây dựng lại riêng biệt do các hạn chế quy hoạch về chiều cao, dân số. Điều này tạo thông thoáng cho nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ.

“Điều chưa thể hiện được trong nghị định 98 là vấn đề quy hoạch, quy hoạch cải tạo các khu chung cư, tập thể cũ vẫn do chính quyền cấp quận, cấp thành phố xây dựng, phê duyệt. Trên cơ sở quy hoạch này, chủ đầu tư dự án mới lập được phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Cơ chế bồi thường cho chủ sở hữu chung cư cũ trong luật và nghị định mới đã hợp lý, người dân thấy yên tâm. Doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ cũng thấy được sự rõ ràng về cơ chế thực hiện, không phải đi thương lượng với từng chủ căn hộ như trước” – ông Hiệp phân tích.

Cùng quan điểm này, đại diện một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng vấn đề thực hiện cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lúc này thành công hay không phụ thuộc vào phê duyệt quy hoạch từng khu. Còn hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã “cởi trói” cho cả doanh nghiệp và người dân.

Vị đại diện doanh nghiệp này nhấn mạnh thực tế cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội những năm qua cũng cho thấy chỗ thì vướng về chiều cao, chỗ vướng về mật độ dân số nên trong trường hợp thành phố quyết tâm cải tạo chung cư cũ cần phân bổ quy hoạch một cách hợp lý, để doanh nghiệp muốn tham gia cải tạo chung cư cũ có thể quy gom, giải quyết được bài toán quy hoạch trong cải tạo các tòa chung cư cũ nguy hiểm.

Muốn vậy, các cơ quan quy hoạch đô thị cũng phải linh hoạt để cái này “cõng” được cái kia, tạo thông thoáng cho chủ đầu tư dự án, khắc phục được phần đền bù, bảo đảm hiệu quả triển khai dự án.

Giải bài toán quy hoạch

Cũng theo ông Hiệp, vấn đề đặt ra với cải tạo chung cư cũ hiện nay là giải quyết hài hòa bài toán quy hoạch. Ví dụ tại Hà Nội việc cải tạo hàng chục tòa chung cư cũ tại khu tập thể Giảng Võ khá thuận lợi vì chiều cao được duyệt khu này khoảng 40 tầng, dân số khu vực này không bị hạn chế.

Nhưng cũng có những nơi như khu tập thể Ngọc Khánh, Trung Tự, Văn Chương… có hàng trăm nhà chung cư cũ nhưng cải tạo, xây dựng lại vô cùng khó. Muốn cải tạo các khu tập thể cũ này, thành phố phải có các khu đất trống khác để bù cho chủ đầu tư.

Chẳng hạn khu tập thể cũ Văn Chương hiện nay rất lộn xộn, đường giao thông ra, vào rất khó khăn, chỉ có một lối vào rất nhỏ rộng khoảng 5m trong khi diện tích cả khu khoảng 4,5ha, mật độ dân số khu này rất đông, muốn cải tạo khu vực này thành phố phải mở thêm đường giao thông nên phải có quỹ đất bù cho doanh nghiệp tham gia cải tạo thì mới làm được. Những khu như thế này, Nhà nước phải đứng ra mở đường chứ chủ đầu tư không tự làm được, chi phí làm đường vào khu tập thể này rất lớn, chủ đầu tư không tự xoay xở được.

Đánh giá về cơ chế cải tạo chung cư cũ vừa ban hành, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng cơ chế đã hấp dẫn hơn trước rất nhiều.

Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư cũ được hưởng lợi nhuận từ 10 – 15%, không cố định 10% như trước đây. Doanh nghiệp được chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng dự án.

Với phần diện tích tầng điều chỉnh tăng thêm, chủ đầu tư phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đối với người dân sống trong các chung cư cũ, cơ chế mới cũng bảo vệ tối đa lợi ích cư dân.

Ngoài chính sách bồi thường, hỗ trợ chung, cư dân ở tầng 1, tầng 2, căn góc các tòa chung cư cũ được ưu tiên mua, thuê phần diện tích kinh doanh khối đế tòa nhà mới để kinh doanh.

Theo ông Châu, cơ chế đền bù, hỗ trợ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện đã công bằng hơn giữa chủ sở hữu chung cư cũ và chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Cơ chế tạm cư trong cải tạo chung cư cũ cũng được đồng bộ trong cả hai luật đất đai và nhà ở, vì thế tạo thuận lợi cho việc phá dỡ, xây dựng lại các tòa nhà.

Một điểm đáng lưu ý nữa trong chính sách cải tạo chung cư cũ thời gian tới, theo ông Châu, là cơ chế quy gom các nhà tập thể nhỏ lẻ, không thể xây dựng lại tại chỗ, tạo điều kiện cho cư dân tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, địa bàn quận.

Cơ chế này vừa được TP.HCM áp dụng khi cải tạo khu tập thể chợ gà – gạo (quận 1). Diện tích khu tập thể này rộng khoảng 2.000m² nhưng có tới hàng trăm căn tập thể (khoảng 8 – 15m²/căn) được cải tạo từ các sạp chợ cũ.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Bốn phương án cải tạo chung cư cũ

Đối với tòa chung cư cũ có nhiều chủ sở hữu, cơ chế cải tạo xây dựng lại được thực hiện theo 4 phương án:

Thứ nhất, tập thể chủ sở hữu tòa nhà chung cư cũ có thể cử đại diện hoặc lập ra hợp tác xã để làm chủ đầu tư phá dỡ tòa nhà cũ, xây dựng tòa chung cư mới để ở.

Thứ hai, các chủ sở hữu nhà chung cư thông qua hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn một doanh nghiệp làm chủ đầu tư để phá dỡ chung cư cũ để xây dựng lại.

Thứ ba, nếu hội nghị nhà chung cư không chọn được chủ đầu tư cải tạo nhà chung cư cũ thì Nhà nước sẽ đứng ra tổ chức đấu thầu để chọn chủ đầu tư thực hiện.

Thứ tư, các chủ sở hữu nhà chung cư cùng thống nhất bán căn hộ đang ở cho một doanh nghiệp để họ tự thực hiện dự án kinh doanh bất động sản bình thường theo cơ chế thuận mua vừa bán.

Bên cạnh đó, theo quy định mới thì cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt tái định cư tại chỗ trong cải tạo chung cư cũ tại các đô thị là bình đẳng giữa các chủ sở hữu nhà chung cư.

Dự án cải tạo nhà chung cư là trường hợp duy nhất được thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở. Trong bồi thường, tái định cư nghị định 98 quy định chủ căn hộ chung cư cũ ở tầng 1, tầng 2 có hệ số bồi thường, hỗ trợ cao hơn, từ tầng 3 trở lên thì mức bồi thường và hỗ trợ giống nhau.

Tuy nhiên, các địa phương khi cải tạo chung cư cũ vẫn cần xét tới yếu tố đặc thù của từng trường hợp cụ thể. Vấn đề xử lý phần sở hữu chung thuộc sở hữu nhà nước cũng được quy định cụ thể trong nghị định 98.

KTS ĐÀO NGỌC NGHIÊM (phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam):

Nhiều thuận lợi nhờ luật, nghị quyết liên quan

Sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực, Luật Thủ đô, nghị quyết đặc thù về phát triển TP.HCM, nghị định 98 năm 2024 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã tạo nhiều đột phá mới cho cải tạo chung cư cũ.

Trong đó, chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu cải tạo các khu chung cư muốn cải tạo lại các tòa chung cư cũ phải có sự đồng thuận của 2/3 chủ sở hữu chung cư cũ, khoảng 75% số hộ tham gia hội nghị nhà chung cư.

Khó khăn nhất trong cải tạo chung cư cũ hiện nay là trước kia chúng ta cải tạo từng tòa nhà một nhưng theo Luật Thủ đô thì Hà Nội sẽ thực hiện cải tạo chung cư cũ theo từng khu. Cả Hà Nội hiện có 76 khu chung cư (gồm 1.569 tòa nhà chung cư cũ) và hơn 300 nhà chung cư nhỏ lẻ.

Với các nhà chung cư cũ nhỏ lẻ, chủ đầu tư thực hiện cải tạo được quy gom trong quá trình cải tạo, xây dựng mới. Việc cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch chung, trong đó có vấn đề phân bố dân số.

Theo Luật Thủ đô, TP Hà Nội có quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp. Đây là một yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu tập thể, khu chung cư cũ.

Trong trường hợp không chọn được chủ đầu tư cải tạo các khu chung cư cũ, TP Hà Nội sẽ vào cuộc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu tập thể cũ, lấy tiền đấu giá đất để giải phóng mặt bằng, tái định cư, tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở thích hợp. Đây là những quy định sẽ tạo đột phá mới trong cải tạo chung cư cũ thời gian tới.

Với TP.HCM thì Quốc hội cũng ban hành nghị quyết 98 về cơ chế đặc thù phát triển thành phố, trong 44 vấn đề nêu trong nghị quyết thì có vấn đề về cải tạo chung cư cũ với cơ chế đặc thù riêng.

Ông NGUYỄN QUỐC KHÁNH (chủ tịch Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ – một doanh nghiệp chuyên đầu tư kinh doanh bất động sản):

Cần đồng thuận của chủ căn hộ

Vấn đề khó khăn nhất trong cải tạo chung cư cũ là giải phóng mặt bằng, sự đồng thuận của chủ sở hữu các căn hộ là yếu tố quan trọng, quyết định sự thành công trong cải tạo chung cư cũ. Theo quy định mới hiện nay, chỉ khoảng 50% số hộ

dân sống trong tòa chung cư cũ đồng ý (theo quy định hiện hành cần 70% hộ dân tham gia họp hội nghị nhà chung cư, trong đó 75% bỏ phiếu đồng ý thì sẽ thông qua phương án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ – PV).

Quy định này sẽ giải quyết được tình trạng chín người mười ý đang cản trở quá trình cải tạo chung cư cũ những năm qua. Thời gian qua có rất nhiều nhà đầu tư đề xuất cải tạo các khu tập thể cũ Văn Chương, Giảng Võ, Lý Thường Kiệt (Hà Nội) nhưng không thực hiện được vì cư dân không đồng thuận 100%.