Loay hoay tính giá đất theo luật mới

Các địa phương đang lúng túng không biết áp dụng bảng giá và cách tính nghĩa vụ tài chính như thế nào cho đúng. Còn người dân thì chờ đợi khổ sở vì hiện nhiều giao dịch liên quan đến nhà, đất bị ngưng trệ.

Ngưng nhận hồ sơ

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31-12-2025. Sau đó các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1-1-2026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và buộc xây dựng tiệm cận giá thị trường.

Điều đáng nói ở đây trong khi các địa phương vẫn áp dụng bảng giá, cách tính nghĩa vụ tài chính cũ, TP.HCM lại nhanh chóng đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Giá trong bảng giá đất điều chỉnh tăng rất cao so với bảng giá đất cũ, mức tăng nhiều nơi từ 10 – 30 lần, cá biệt có nơi tăng 51 lần.

Trước đánh giá cho rằng TP.HCM quá vội vàng khi điều chỉnh bảng giá đất, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết: “Không thể chậm trễ”.

Ông Thắng lý giải theo luật mới, bảng giá đất áp dụng sau ngày 1-8-2024 không còn quy định về hệ số điều chỉnh (bảng giá trước đây có quy định hệ số điều chỉnh – NV) và phải cập nhật giá đất tái định cư.

Dù rất muốn có thêm thời gian để điều chỉnh bảng giá đất, tuy nhiên do luật quy định nên TP.HCM muốn chờ cũng không thể được, luật không cho phép.

Đến nay đã hơn 10 ngày từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các cơ quan thuế tại TP.HCM đang tạm ngưng giải quyết hồ sơ về đất đai nhận sau 1-8.

Các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện và TP Thủ Đức ngưng nhận hồ sơ bởi sợ hồ sơ chưa được giải quyết, nếu nhận thì thời gian giải quyết sẽ bị chậm trễ so với quy định.

Cục Thuế TP.HCM kiến nghị UBND TP.HCM sớm hướng dẫn cách tính nghĩa vụ tài chính với các trường hợp. Sở dĩ có kiến nghị này bởi theo cơ quan thuế, dù luật mới cho áp dụng bảng giá cũ đến hết ngày 31-12-2025, nhưng cách tính mới khác cách tính cũ nên phát sinh bất cập, vướng mắc.

Người dân lo lắng… chờ

Không chỉ cơ quan chức năng, người dân TP.HCM cũng lo lắng chờ hướng dẫn cách tính mới. Trước con số giá đất trong bảng giá điều chỉnh cao gấp nhiều lần giá cũ, người dân hoang mang, thậm chí bàn cách “chạy đua” nộp hồ sơ sớm để giảm áp lực tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng đã ngưng nhận hồ sơ.

Nếu cơ quan chức năng TP kiên quyết ban hành bảng giá điều chỉnh và áp dụng cách tính mới đồng nghĩa với việc người dân phải chịu khoản tiền nghĩa vụ tài chính cao hơn nhiều lần.

Bà T.H. (ngụ phường Hiệp Bình Phước, TP Thủ Đức) mấy ngày nay đứng ngồi không yên, tìm đọc mọi thông tin bảng giá đất.

Bà H. mua giấy tay một mảnh đất nông nghiệp tại phường Hiệp Bình Phước, muốn chủ tách thửa, bà phải đóng tiền cùng chuyển sang đất thổ cư. Suốt thời gian dài vợ chồng bà đi ở trọ, lần lựa nhiều lần chưa chuyển do chưa xoay xở được tiền.

Mới gần đây, bà H. gom góp đủ số tiền (theo giá cũ) để góp với chủ làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở sau đó làm thủ tục tách thửa.

Chưa kịp vui vì sắp có đất xây nhà, thông tin TP.HCM ban hành bảng giá điều chỉnh làm bà H. chết lặng.

Dò bảng giá điều chỉnh, giá đất ở khu vực bà H. mua tăng từ 6 triệu lên hơn 20 triệu đồng.

Nếu áp dụng bảng giá mới, cách tính mới, bà H. thở dài: “Nằm ngoài khả năng đóng nên chắc tôi cũng bỏ vậy luôn. Bỏ thêm mấy tỉ để chuyển mục đích sử dụng đất tôi không có”.

Tương tự, gia đình ông T.T. (huyện Hóc Môn) có mảnh đất nông nghiệp hơn 100m2 chưa làm sổ. Nhiều năm qua, vợ chồng ông gom góp, tính sang năm làm giấy chứng nhận và xin chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở.

Tuy nhiên, theo dự thảo bảng giá đất mới, huyện Hóc Môn là địa phương có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ, khi có những tuyến đường có giá đất tăng gấp 15 – 30 lần, có nơi tăng 37 lần.

Ông T. nói: “Với bảng giá này tôi không dám nghĩ đến chuyện làm sổ. Theo dõi thông tin mấy hôm nay vẫn có cách giải thích cho các địa phương áp dụng bảng giá cũ và cách tính cũ, hy vọng được theo hướng này để những người dân khó khăn như tôi còn có cơ hội chuyển lên thổ cư làm nhà, không thì để đất hoang trống vậy luôn”.

Không để đóng băng giao dịch bất động sản

Trong những ngày qua, không chỉ hồ sơ tính tiền sử dụng đất bị tắc mà ngay cả những trường hợp người dân mua bán căn hộ chung cư, tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ cũng “đứng hình”.

Chia sẻ với Tuổi Trẻ, ông V. cho biết vừa mua một căn chung cư cũ ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7) với giá 9 tỉ đồng.

Ông đã chuyển 8,5 tỉ đồng, hoàn tất thủ tục công chứng để sang tên nhưng tới khâu người bán đến Chi cục Thuế khu vực quận 7 – Nhà Bè để làm hồ sơ đóng thuế thu nhập cá nhân thì mới hay thủ tục này đang “tắc”.

Theo ông V., chi cục thuế vẫn tiếp nhận hồ sơ, có phiếu hẹn thời gian trả kết quả là vào ngày 14-8, song cán bộ ngành thuế thông báo do TP.HCM chưa ban hành bảng giá đất mới nên việc tính thuế đang gặp vướng.

Nếu đến ngày 14-8 vẫn chưa có bảng giá đất mới thì thủ tục đóng thuế vẫn chưa thực hiện được.

“Tôi mua bán chung cư khai đúng giá thị trường, đóng thuế theo đúng hợp đồng mua bán, lẽ ra việc đóng thuế thu nhập cá nhân phải thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành. Nếu ách tắc như vậy sẽ gây ra nhiều phiều toái, hệ lụy và rủi ro cho người dân”, ông V. nói.

Tương tự, bà T.H. cũng cần tiền gấp nên đã bán căn chung cư tại TP.HCM với giá 4 tỉ đồng. Điều đáng nói, vào ngày 26-7, bà H. đã nộp hồ sơ mua bán và các giấy tờ liên quan để đóng thuế và được hẹn đến ngày 9-8 nhận kết quả.

Ngày 9-8, bà H. đến cơ quan thuế để hoàn tất thủ tục nhưng lại được trả lời vẫn đang chờ bảng giá đất mới của UBND TP mới có cơ sở tính thuế trong khi hồ sơ của bà đã nộp trước ngày 1-8 khi các thủ tục đất đai vẫn áp dụng theo luật cũ.

Đến nay, hồ sơ của bà H. tạm thời chưa được cơ quan thuế giải quyết và cũng chưa biết đến bao giờ mới xong khiến bà H. đứng ngồi không yên.

Hiện nay tất cả các hồ sơ tính thuế chuyển nhượng nộp trong thời điểm “giao thời” của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đều bị tắc và câu trả lời chung của ngành thuế là chờ bảng giá đất mới của UBND TP.HCM.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết việc chuyển nhượng chung cư bị “đứng hình” ở khâu tính thuế chuyển nhượng là hệ lụy dây chuyền mà những người ban hành và thực thi luật đã không lường hết được.

Theo ông Châu, bảng giá đất và hệ số sử dụng đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất khi người dân đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc một số thủ tục khác.

Còn với việc chuyển nhượng chung cư, ông Châu cho hay bảng giá đất được dùng để làm căn cứ tính thuế thu nhập với mức thuế 2% trên giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản và không thấp hơn bảng giá sàn nhà đất để phòng ngừa kê khai giá mua bán thấp, thất thoát thuế.

Tuy nhiên, Luật Đất đai mới không đề cập đến việc ban hành bảng giá sàn nhà đất nên cơ quan thuế lo lắng không có căn cứ để xác định giá, ngưng lại việc tính thuế chuyển nhượng khiến người dân bị ảnh hưởng.

Không để thất thoát ngân sách và gây khó cho dân

Cơ quan thuế ở các quận, huyện và TP Thủ Đức (TP.HCM) đang chờ hướng dẫn cách tính nghĩa vụ tài chính, trong đó có tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên theo Cục Thuế TP.HCM, đơn vị này vẫn đang tiếp nhận, giải quyết những hồ sơ nộp trước ngày 1-8, đối với hồ sơ nộp sau 1-8 đang bị tắc.

Trao đổi với PV Tuổi Trẻ, ông Đào Trung Chính – cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) – nói:

“Tôi cho rằng TP.HCM rất nhanh chóng trong việc dự thảo để ban hành một bảng giá đất mới.

Điều này rất phù hợp vì theo quy định của Luật Đất đai 2024 phải điều chỉnh giá đất để sát với giá thị trường, tức là một giá.

Vì vậy mức thu như thế nào thì các địa phương phải nghiên cứu nghị định 103 quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trước đây trong hạn mức thì thu 50%, ngoài hạn mức thu 100% thì bây giờ nghị định 103 đã giảm xuống rất nhiều.

Các địa phương hiện nay nếu như vẫn thu theo bảng giá cũ thì sẽ gây thất thoát ngân sách. Nếu chưa kịp thực hiện theo bảng giá điều chỉnh thì từng trường hợp cụ thể phải xem xét các hệ số để điều chỉnh.

Theo quy định trước ngày 1-8 khi xác định giá đất, nguyên tắc dưới 20 tỉ đồng (Hà Nội, TP.HCM dưới 30 tỉ đồng) thì áp dụng bảng giá nhân với hệ số, trên mức đó thì định giá cụ thể.

Bây giờ trong những trường hợp thu theo giá trong bảng giá đất thì chúng ta phải xem bảng giá chưa được điều chỉnh nó chênh lệch so với giá thực tế trên thị trường là bao nhiêu để có hệ số điều chỉnh trong từng trường hợp cụ thể cho phù hợp.

Khoản 1, điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định các địa phương được sử dụng bảng giá đang áp dụng cho đến hết ngày 31-12-2025, tùy từng trường hợp các địa phương có thể điều chỉnh theo quy định của luật này.

Như vậy có địa phương vẫn đang áp dụng bảng giá hiện hành (tạm gọi là bảng giá cũ). Có những địa phương đang tính toán điều chỉnh bảng giá đất như TP.HCM thì rất hoan nghênh, hợp pháp luật, rất tốt.

Sợ nhất là lợi dụng bảng giá cũ, vì trong Luật Đất đai 2024 đã thay đổi cách thu, nhiều trường hợp sử dụng bảng giá để thu. Nếu bây giờ vẫn dùng bảng giá không điều chỉnh để thu và không có hệ số cụ thể thì sẽ gây thất thoát ngân sách nhà nước”.

* Có ý kiến cho rằng sau khi Luật Đai đai 2024 có hiệu lực đã làm “đứng hình” hoạt động chuyển nhượng bất động sản vì địa phương chưa công bố được bảng giá đất?

– Hiểu như thế này là không đúng. Các quy định của pháp luật hiện hành đang vận hành bình thường. Luật Đất đai 2024 cho phép sử dụng bảng giá đất cũ cho đến hết ngày 31-12-2025. Tại sao lại nói là vì thế mà dừng thì hiểu không đúng về Luật Đất đai 2024.

* Các cơ quan thuế ở các quận, huyện, TP Thủ Đức cho rằng Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất và hệ số điều chỉnh (tức hệ số K)?

– Hệ số điều chỉnh bị Luật Đất đai 2024 bãi bỏ là hệ số điều chỉnh bảng giá đất. Hệ số mà tôi đã nói ở trên là hệ số xác định trong từng trường hợp cụ thể.

Nói tóm lại, khi chưa có bảng giá đất được điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 thì đối với trường hợp sử dụng giá trong bảng giá này để tính nghĩa vụ tài chính phải có hệ số để áp dụng.

Nếu không có hệ số cụ thể không ai dám xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thu vì sẽ gây thất thoát ngay.

* Như đã đề cập ở trên, vậy áp dụng cách tính nào đối với những hồ sơ nộp sau 1-8 đang “bị tắc” tại TP.HCM?

– Theo tôi có hai phương án, phương án 1 là cho đến khi ban hành bảng giá đất mới thì vẫn lấy bảng giá cũ nhưng vẫn phải có các hệ số cụ thể để điều chỉnh.

Phương án 2, chờ bảng giá mới được ban hành để đồng nhất áp dụng từ ngày 1-8, trong khi chưa ban hành thì cho chậm nộp để đến khi có bảng giá mới thì sử dụng bảng giá mới này để thu.

Như đã nói ở trên, Luật Đất đai 2024 xác định nhiều trường hợp thu theo bảng giá, ví dụ thuê đất trả tiền hằng năm.

Và luật cho áp dụng bảng giá đất cũ cho đến khi có bảng giá mới. Như vậy cơ quan thuế không dám thu vì TP.HCM đang có chủ trương điều chỉnh bảng giá. Vậy nên TP.HCM cần phải sớm công bố bảng giá đất.

Từ 1-8 cho đến khi ban hành bảng giá điều chỉnh xử lý như thế nào thì phải lựa chọn phương án phù hợp để không gây ách tắc cho người dân.

Vậy là các địa phương phải linh hoạt, phải dựa vào nguyên tắc không gây thất thoát ngân sách nhà nước và không gây thiệt hại quyền lợi người dân.