Doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào khoản vay ngắn hạn, trong khi quá trình triển khai dự án dài hạn – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Nợ vay tăng nhiều ở doanh nghiệp bất động sản nào?
Tại báo cáo về ngành bất động sản nhà ở vừa công bố, Visrating – một đơn vị xếp hạng tín nhiệm có vốn Moody’s – cho biết nửa đầu năm nay, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.
Quy mô dư nợ chủ yếu đến từ việc phát triển dự án mới của một số công ty bất động sản lớn như Vinhomes (tổng nợ tăng 63% so với cùng kỳ), Văn Phú Invest (54%), DIG (59%), Nhà Khang Điền (33%)…
Chuyên gia Visrating dự báo đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng, khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới.
Dữ liệu: BCTC, TTO
Tuy nhiên, điểm tích cực được ghi nhận, khả năng trả nợ phục hồi nhẹ trong 6 tháng đầu năm 2024, nhờ cải thiện dòng tiền hoạt động và nguồn tiền.
Theo Visrating, tỉ lệ nợ/EBITDA (chỉ số tài chính phản ánh lợi nhuận của một doanh nghiệp trước khi trừ đi các loại chi phí lãi vay, khấu hao và thuế thu nhập doanh nghiệp) của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng đầu năm 2024, từ mức 2,7 lần trong năm ngoái.
Ngoài ra, nguồn tiền mặt đã tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024.
Dữ liệu: Nợ vay ngắn hạn và dài hạn dựa trên báo cáo tài chính gần 80 doanh nghiệp đã niêm yết trong lĩnh vực quản lý và phát triển bất động sản (chủ yếu là các khoản nợ vay ngân hàng, trái phiếu, thuê tài chính…)
Nhiều chủ đầu tư có dòng tiền trả nợ cực yếu
Cũng theo báo cáo của Visrating, hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như LDG, Quốc Cường Gia Lai (QCG) và Novaland (NVL).
Chuyên gia công ty xếp hạng tín nhiệm còn chỉ ra, việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể.
Chưa kể theo Virating, tỉ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao mức 44% trong quý 2-2024, trong đó các công ty có lượng tiền mặt hạn chế, ví dụ: CTCP Tập đoàn tư vấn đầu tư xây dựng Kiên Giang (CKG), Công ty CP đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), QCG, Kosy (KOS) có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất.
Dữ liệu: BTC, TTO
Ngoài ra, dữ liệu cho thấy có khoảng 105.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025. Visrating ước tính rằng khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc/lãi.
“Phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây như NVL, Sunshine, Vạn Thịnh Phát và Hưng Thịnh”, báo cáo chỉ ra.
Hiện doanh nghiệp bất động sản chủ yếu tăng vay nợ qua phát hành trái phiếu, tín dụng và cổ phiếu.
Trong đó, phát hành trái phiếu bất động sản mới trong 8 tháng đầu năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ và khả năng sẽ duy trì ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi sắp tới trong Luật Chứng khoán sửa đổi.
Theo dự thảo luật hiện hành, những thay đổi được đề xuất bao gồm yêu cầu bắt buộc về tài sản thế chấp đối với trái phiếu phát hành ra công chúng và trái phiếu phát hành riêng lẻ bị giới hạn chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức.
Bù lại, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư đã được cải thiện trong năm 2024, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước, theo Visrating.
Trước đó, một số chuyên gia cũng nhìn nhận để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng năm 2024 với mức 14 – 15%, một phần vốn quan trọng sẽ được hấp thụ vào thị trường bất động sản – một lĩnh vực cần vốn lớn và khách hàng chủ yếu của nhiều ngân hàng.
