TP.HCM còn khoảng 13.000 thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ yếu ở các huyện ngoại thành – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Theo dự thảo quyết định thay thế quyết định 02 của UBND TP do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì thì bảng giá đất mới sẽ được ban hành áp dụng từ 1-8-2024.
Trình tự điều chỉnh ra sao?
Theo thông tin của Tuổi Trẻ Online từ cơ quan thẩm định văn bản quy phạm pháp luật, đến cuối ngày 31-7, bảng giá đất mới do Sở Tài nguyên và Môi trường dự thảo vẫn đang ở bước lấy ý kiến, chưa đến bước được thẩm định.
“Như vậy, mốc thời gian dự kiến ban hành để áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ 1-8 là khó khả thi…”, ông Nguyễn Hải Long, cố vấn pháp lý Công ty luật TNHH AGL, nhận định.
Theo ông Long, nghị định 71/2024 có quy định về trình tự điều chỉnh bảng giá đất đối với của UBND cấp tỉnh trải qua các bước gồm:
Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành xây dựng bảng giá đất (1); Sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm xây dựng dự thảo tờ trình về việc ban hành bảng giá đất, tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất (2); Sở tài nguyên và môi trường trình hội đồng thẩm định bảng giá đất (3); Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định (4); Sở tài nguyên và môi trường tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất (5).
Ông Long cho rằng với bảng giá đất mà còn nhiều ý kiến lo ngại, tác động đến nhiều nhóm đối tượng, thì cơ quan chủ trì soạn thảo cần nhiều thời gian để đánh giá tác động thật đầy đủ.
Giá đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, cần thận trọng
Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, TS Phạm Viết Thuận – viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM – cho rằng trong các phương pháp xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024 có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (trước đây hay gọi là hệ số k). Nghị định 71 năm 2024 hướng dẫn về giá đất cũng có quy định này.
Tuy nhiên, hiện nay chưa có thông tư hướng dẫn rõ cách tính nghĩa vụ tài chính cho những trường hợp sử dụng bảng giá đất nên tạo ra sự lo lắng cho cơ quan thực thi luật tại TP.HCM.
Cũng theo ông Thuận, xây dựng bảng giá đất rất quan trọng, việc tăng giá trong bảng giá đất cần được xem xét kỹ, cân nhắc từng yếu tố bởi nó không chỉ tác động đến người dân, doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng lớn đến môi trường đầu tư.
Luật Đất đai 2024 cũng đã cho các địa phương sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31-12-2025, do vậy TP.HCM không nên vội vàng ban hành bảng giá điều chỉnh mới.
Lý do Sở Tài nguyên và Môi trường TP cho rằng phải ban hành bảng giá điều chỉnh mới thay cho bảng giá đất cũ là do bảng giá đất áp dụng sau ngày 1-8-2024 không còn quy định về hệ số điều chỉnh (bảng giá trước đây có quy định hệ số điều chỉnh – NV) và phải cập nhật giá đất tái định cư.
Ví dụ, trước đây tính tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích với diện tích ngoài hạn mức, ngoài việc lấy giá loại đất mới trừ loại đất cũ nhân cho diện tích được chuyển, cơ quan chức năng sẽ nhân với hệ số điều chỉnh 3.5 (vị trí nhà đất ở mặt tiền).
Tuy nhiên nếu theo cách hiểu hiện nay, khi tính tiền sẽ không nhân với hệ số điều chỉnh mà lấy thẳng giá trong bảng giá đất nhân với diện tích được chuyển.
Nói về việc này, ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – cho rằng hiệp hội rất chia sẻ với quan ngại của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Đồng thời hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét để có thể có văn bản giải thích nội dung khoản 1 điều 257 Luật Đất đai 2024, nhằm rõ việc các địa phương có được áp dụng cách tính như luật cũ trong thời gian chờ có bảng giá đất mới cập nhật lần đầu vào 1-1-2026.
