Nhiều doanh nghiệp cũng vướng gia hạn thuê đất như Mercedes-Benz

Câu chuyện của Mercedes-Benz đã được UBND TP.HCM nêu trong buổi làm việc với Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm ngày 17-8.

Mòn mỏi chờ gia hạn thuê đất

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Trần Như Tùng, chủ tịch HĐQT Công ty CP dệt may – đầu tư – thương mại Thành Công, cho biết doanh nghiệp (DN) này đang gặp khó khăn trong việc gia hạn hợp đồng thuê đất và ký lại hợp đồng thuê đất đối với khu đất mà DN có trụ sở và nhà máy đang hoạt động tại TP.HCM.

Theo ông Tùng, khu đất hơn 4,5ha tại đường Trường Chinh (quận Tân Phú) là nhà máy đang sản xuất với hơn 5.000 lao động làm việc ổn định.

Khu đất này được DN thuê để sản xuất kinh doanh với thời hạn thuê đến 31-12-2020 dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê hằng năm.

Ngày 23-1-2019, công ty đã nộp hồ sơ tại Sở TN&MT để xin gia hạn thời gian thuê đất song đến nay vẫn chưa được giải quyết dù DN vẫn đóng tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính lên đến 250 tỉ đồng/năm.

Ngoài ra, DN này cũng thuê các khu đất khác tại TP.HCM với thời hạn thuê 50 năm theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm và đã được cấp giấy chứng nhận (thời hạn thuê đất tới 2046).

Vào 2020, chi cục thuế có văn bản yêu cầu DN liên hệ Sở TM&MT để ký hợp đồng thuê đất mới cho khu đất trên để phía đơn vị thuế có cơ sở xác định lại đơn giá thuê đất cho công ty. DN đã nộp hồ sơ và mong muốn sớm tái ký hợp đồng thuê đất để ngành thuế có cơ sở xác định lại đơn giá thuê đất của công ty theo quy định.

Tuy nhiên đến nay, các thủ tục để gia hạn thời gian thuê đất cũng như ký hợp đồng đối với các khu đất trên vẫn chưa được giải quyết như nguyện vọng của DN khiến hoạt động gặp nhiều khó khăn.

Do chưa được gia hạn thuê đất nên DN không được hưởng chính sách giảm tiền thuê đất trong giai đoạn 2021 – 2023 theo quy định.

Tương tự, một DN sản xuất tại TP.HCM cũng cho biết DN này thuê đất trả tiền hằng năm đối với hai khu đất tại huyện Hóc Môn và quận 11 nhưng thời gian qua không được giảm 30% tiền thuê đất bởi phía đơn vị thuế cho rằng DN không thuộc đối tượng giảm tiền thuê đất do hợp đồng thuê đất đã hết hạn.

Với các khu đất hết hạn thuê, DN này cũng đã nộp hồ sơ đề nghị gia hạn song chưa được chấp thuận với lý do chờ chủ trương của TP.

Khó vay vốn, không dám đầu tư lớn

Theo ông Tùng, khi các khách hàng đánh giá kiểm toán đều yêu cầu phải đầy đủ hồ sơ đất đai, nhưng do việc hợp đồng gia hạn giải quyết nên ảnh hưởng lớn đến đơn hàng của DN cũng như kết quả sản xuất kinh doanh.

Ngoài ra, khách hàng yêu cầu phải sản xuất xanh, DN phải đầu tư thêm máy móc, thiết bị hiện đại nhưng cái khó là không thể biết là được thuê thêm bao nhiêu năm.

“Khi chúng tôi muốn đầu tư thêm máy móc, phải làm việc với các tổ chức tài chính nhưng ngân hàng thấy hợp đồng thuê đất không đủ cơ sở để cho vay, làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của DN. Do đó chúng tôi chỉ mong muốn TP gia hạn thời gian thuê, còn thời gian gia hạn bao nhiêu chúng tôi đều chấp hành.

Chúng tôi đang chỉ sản xuất cầm chừng, đầu tư cầm chừng, không dám rót nhiều vốn vào bởi không biết thời gian thuê thêm kéo dài bao lâu”, ông Tùng nói.

Tại Khu chế xuất Tân Thuận, thời hạn thuê đất của khu này sẽ hết hạn vào 2041 trong khi các DN mong muốn tiếp tục gia hạn và chuyển đổi theo hướng công nghệ cao.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Đào Xuân Đức, chủ tịch Hiệp hội các DN khu công nghiệp TP.HCM, cho biết đối với các khu công nghiệp đã hoạt động trên 30 năm, các DN rất quan tâm đến việc sau khi hết thời hạn thuê, DN có tiếp tục được hoạt động, ký hợp đồng thuê hay không.

“DN đang muốn mở rộng sản xuất, muốn thuê thêm đất để mở rộng quy mô và hiện đại hóa nhưng chỉ còn mười mấy năm thuê đất, giờ suất đầu tư bỏ vô đó rồi có hoàn vốn được không, nếu không cho thuê đất thì DN lại khó. Do đó, DN băn khoăn họ có tiếp tục duy trì hoạt động này như thế nào, Nhà nước có duy trì ký gia hạn hay không”, ông Đức nói.

Theo ông Đức, Chính phủ cần sớm quyết định. Nếu cho phép gia hạn các khu công nghiệp, cần công bố sớm, không nên đợi đến cận kề mới công bố, như vậy sẽ mất cơ hội đầu tư khi DN muốn bỏ tiền mở rộng đầu tư hoặc DN mới muốn vào các khu công nghiệp, khu chế xuất.

“Ngoài ra, TP sẽ có bộ tiêu chí trong thu hút đầu tư theo hướng phát triển bền vững, các DN phải soi rọi lại mình để tự đổi mới, nâng cấp công nghệ, nếu hết hạn thuê đất nhưng không đáp ứng được sẽ khó để gia hạn”, ông Đức nói.

Giải quyết sao với Mercedes-Benz?

UBND TP.HCM vừa có công văn kiến nghị Thủ tướng xem xét cho Mercedes-Benz thuê đất thêm 5 năm đến năm 2030 và khẳng định rằng việc gia hạn cho công ty này thuê đất thêm 5 năm là cần thiết.

Theo UBND TP, nghị định 167/2017 và nghị định 67/2021 hướng dẫn Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có quy định hình thức sắp xếp, xử lý lại nhà đất công theo hình thức khác do Thủ tướng xem xét, quyết định. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định Thủ tướng có thẩm quyền cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Do vậy, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận việc sắp xếp, xử lý lại tài sản công đối với khu đất số 693 đường Quang Trung (quận Gò Vấp, TP.HCM) cho Công ty TNHH Mercedes-Benz Việt Nam được thuê đất thêm 5 năm (đến năm 2030) sau thời điểm hết hạn dự án (tháng 4-2025) mà không thông qua thủ tục đấu giá, đấu thầu.

Được biết, Công ty TNHH Mercedes-Benz Việt Nam là công ty liên doanh giữa Tổng công ty Cơ khí giao thông vận tải Sài Gòn (chiếm 30% vốn điều lệ) với nhà đầu tư Mercedes-Benz AG Group (chiếm 70% vốn điều lệ).

Năm 1995, Thủ tướng ra quyết định thu hồi khu đất trên và cho công ty liên doanh thuê xây dựng nhà máy. Công ty được cấp phép đầu tư dự án tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 30 năm, sẽ hết hạn vào năm 2025.

Tháng 9-2021, Mercedes-Benz Việt Nam đề nghị TP cho gia hạn dự án thêm 5 năm (đến năm 2030) trên cơ sở thống nhất chủ trương của UBND TP.HCM.

Tuy nhiên vướng mắc mấu chốt là khu đất 693 đường Quang Trung là nhà đất công nên theo nghị định 167/2017 và nghị định 67/2021 thì sau khi kết thúc việc góp vốn, liên doanh, liên kết, khu đất phải được sắp xếp, xử lý lại bằng cách thu hồi và đấu giá.

Với vướng mắc trên do thiếu quy định cụ thể nên thời gian qua các cơ quan chức năng ở TP.HCM và các bộ ngành hướng dẫn cho UBND TP.HCM cũng “lúng túng”. Trong khi đó, theo báo cáo của Sở KH&ĐT TP.HCM, Mercedes-Benz Việt Nam có tỉ lệ tăng trưởng tốt, giải quyết cho khoảng 800 lao động.

Giai đoạn năm 2017 – 2021 công ty này đạt doanh thu hơn 9.000 tỉ đồng/năm, đóng góp cho ngân sách TP hơn 5.500 tỉ đồng/năm.

* Ông Lê Văn Bình (phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ TN&MT):

Muốn gia hạn thuê đất, phải được gia hạn đầu tư

Về nguyên tắc, tất cả các dự án hết thời hạn thuê đất đều có thể được xem xét gia hạn thời gian thuê đất. Nhưng để được gia hạn thời gian thuê đất, dự án phải được gia hạn dự án đầu tư.

Theo Luật Đầu tư, các dự án đầu tư có thể được gia hạn, điều chỉnh dự án đầu tư. Bên cạnh đó còn phụ thuộc vào quy hoạch của địa phương khi dự án hết thời hạn địa phương có quy hoạch làm gì không.

Trong trường hợp đất dự án một khu công nghiệp tiếp tục được quy hoạch làm khu công nghiệp, nhà đầu tư phải làm thủ tục gia hạn, khi dự án hoàn thành thủ tục gia hạn dự án đầu tư thì các cơ quan quản lý đất đai sẽ làm thủ tục gia hạn thời gian thuê đất.

Muốn được gia hạn thuê, phải trả lại đất và… đấu giá

Đối với các dự án đầu tư của các doanh nghiệp khi hết thời hạn đầu tư theo Luật Đầu tư thì phải gia hạn nếu muốn tiếp tục hoạt động.

Tuy nhiên đối với các dự án đầu tư liên doanh (một bên liên doanh là doanh nghiệp nhà nước, sử dụng đất công để góp vốn) có sử dụng đất công thì việc gia hạn dự án sẽ phát sinh rắc rối vì đồng thời phải gia hạn việc sử dụng đất công (tiếp tục thuê đất).

Và việc này đang có vướng mắc, thiếu quy định cụ thể để cơ quan chức năng địa phương có thể cho phép gia hạn. Cụ thể:

Đối với nhà đất là tài sản công phải áp dụng theo quy định Luật Quản lý sử dụng tài sản công chứ không chỉ là pháp luật về đất đai.

Dưới góc độ Luật Đất đai thì việc gia hạn thời hạn hoạt động dự án (đồng thời gia hạn sử dụng đất công) không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai.

Pháp luật về đất đai không có quy định về điều chỉnh thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước để góp vốn vào liên doanh để thực hiện dự án.

Nghị định 167/2017 và nghị định 67/2021 (sửa đổi bổ sung nghị định 167) hướng dẫn thực hiện Luật Quản lý sử dụng tài sản công có quy định đối với tài sản công được đưa vào góp vốn, liên doanh, liên kết thì hết thời hạn góp vốn, liên doanh, liên kết phải sắp xếp, xử lý lại theo 9 hình thức, trong đó có hình thức thu hồi.

Trong 9 hình thức đó thì không có hình thức gia hạn.

Đối với tài sản công là nhà đất thì xử lý bằng cách thu hồi, sau đó mới tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu chọn nhà đầu tư. Nếu thực hiện theo quy trình này thì doanh nghiệp đang sử dụng đất muốn được tiếp tục thuê đất (mà họ đã trải qua quá trình sử dụng) thì phải tham gia đấu giá, đầu thầu công khai, cạnh tranh.

Tuy nhiên trong 9 hình thức sắp xếp, xử lý lại đó thì có hình thức xử lý khác (khoản 9, điều 7, nghị định 167, sửa đổi bổ sung bởi nghị định 67).

Theo đó hình thức xử lý khác thuộc thẩm quyền của Thủ tướng quyết định trên cơ sở đề nghị của bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan trung ương và UBND cấp tỉnh… Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan trung ương và địa phương có liên quan thẩm định báo cáo Thủ tướng xem xét, quyết định.

Đối với vụ việc Mercedes-Benz Việt Nam, UBND TP.HCM căn cứ vào quy định tại nghị định 167 và đồng thời viện dẫn áp dụng quy định tại khoản 3, điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định Thủ tướng có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (có thu tiền sử dụng đất) không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Từ đó UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng xem xét quyết định việc sắp xếp, xử lý đất công theo hình thức khác (không phải thu hồi, không đấu giá, đấu thầu) mà tiếp tục cho Mercedes-Benz Việt Nam thuê và thu tiền thuê đất.