Người dân sinh sống tại khu nhà ở xã hội Mê Linh, TP Hà Nội – Ảnh: NAM TRẦN
Vì sao lại là 15 triệu đồng? Mức này sẽ có điều chỉnh không? Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội sẽ cố định hay thả nổi? Người vay cần tính toán gì?
Tuổi Trẻ ghi nhận ý kiến bạn đọc, chuyên gia xung quanh câu chuyện này.
– Ông LÊ HỮU NGHĨA (giám đốc Công ty TNHH xây dựng – thương mại Lê Thành):
“Dễ thở” hơn so với quy định cũ
Nhìn chung quy định về điều kiện mua nhà ở xã hội (NƠXH) hiện hành mở ra rất nhiều và dễ thở hơn so với quy định cũ.
Điểm mở hơn của điều kiện về thu nhập để mua NƠXH theo Luật Nhà ở năm 2023 so với quy định cũ là nếu người mua NƠXH đã lập gia đình thì thu nhập của hai vợ chồng phải không quá 30 triệu đồng/tháng. Với điều kiện này, đối tượng mua NƠXH sẽ mở rộng ra rất nhiều, nhất là những gia đình trẻ.
Tuy nhiên, điều kiện về thu nhập của người mua NƠXH hiện giờ được quy định trong nghị định do Chính phủ ban hành.
Khi giá cả thị trường có biến động phải có điều chỉnh. Tôi nghĩ các đoàn thể chính trị, các tổ chức xã hội, hiệp hội liên quan cần quan tâm, theo dõi việc áp dụng quy định này, nếu điều kiện này lạc hậu thì kiến nghị Chính phủ điều chỉnh.
– Ông NGUYỄN QUỐC KHÁNH (phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):
Tiết kiệm 6,8 – 7,8 triệu đồng/tháng là có thể mua nhà
Nếu mức lãi vay thấp quá thì các ngân hàng sẽ không gồng gánh được trong bối cảnh hiện nay. Hiện lãi tiền gửi của hệ thống ngân hàng từ 4 – 5%/năm nên các ngân hàng rất khó hạ lãi cho vay mua NƠXH thấp hơn.
Với lãi vay 6,6%/năm, nếu hộ gia đình mua một căn hộ 50m2, giá khoảng 1 tỉ đồng, nếu vay 800 triệu đồng, họ sẽ phải trả lãi vay khoảng 52,8 triệu đồng/năm.
Tổng chi phí chi trả tiền lãi và gốc từ 6,8 – 7,8 triệu đồng/tháng, trong thời gian dài từ 15 – 20 năm là chấp nhận được.
Mức chi trả này dưới 30% thu nhập của một hộ gia đình thuộc đối tượng thuê, mua NƠXH. Người mua nhà có thể cân đối được nếu họ thực sự muốn mua nhà.
– Ông NGUYỄN QUỐC HIỆP (chủ tịch kiêm tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản toàn cầu):
Ưu đãi lãi vay cần thực chất hơn
Mức lãi vay 6,6%/năm trong bối cảnh hiện nay là một cố gắng của các ngân hàng nhưng vẫn là một gánh nặng rất lớn với những cặp vợ chồng có thu nhập không vượt 30 triệu đồng/tháng.
Với mức thu nhập này, nếu vay khoảng 1 tỉ đồng để mua nhà thì việc trả lãi là một áp lực.
Để thực sự giúp người thu nhập thấp ở khu vực đô thị mua NƠXH, các ngân hàng cần có chính sách hỗ trợ riêng. Hỗ trợ lãi vay mua NƠXH ở mức khoảng 5%/năm sẽ hợp lý hơn để tăng khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà.
Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NƠXH từ nay đến 2030 có đạt được hay không phụ thuộc vào nhiều chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, trong đó có chính sách tín dụng. Tín dụng cao thì người mua nhà vẫn không thể vay tiền mua nhà và chúng ta có cải cách thủ tục gì thì vẫn không đạt mục tiêu.
Dù hiện nay các chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng chính sách ưu đãi chưa đủ hấp dẫn với các doanh nghiệp làm đầu tư dự án NƠXH. Có thể thấy nếu lãi vay khoảng 8%/năm thì không chênh gì so với vay làm nhà ở thương mại nên không khuyến khích các doanh nghiệp tham gia.
– TS CẤN VĂN LỰC (thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia):
Vốn dài hạn, lãi vay phải thả nổi
Mức lãi vay 6,6%/năm không phải quá hấp dẫn nhưng đang ở mức chấp nhận được.
Cần hiểu rằng mức lãi vay 6,6%/năm có thể chỉ ở thời điểm này, sau một thời gian nữa sẽ có điều chỉnh theo mặt bằng lãi vay thị trường. Mức lãi vay này tương đương 2/3 lãi vay thương mại trên thị trường.
Nhưng cần lưu ý đây là nguồn vốn vay dài hạn, có thể sau một năm sẽ có điều chỉnh theo mặt bằng lãi suất mới.
Người mua nhà luôn mong muốn mức lãi suất thấp hơn nhưng các ngân hàng vẫn phải căn cứ vào mặt bằng chung của lãi vay trên thị trường.
– TS NGUYỄN TRÍ HIẾU (chuyên gia tài chính, ngân hàng):
Giảm rủi ro cho người đi vay
Tôi cho rằng mức lãi vay 6,6%/năm của Ngân hàng Chính sách xã hội hiện nay rất tốt. Tuy nhiên đây phải là lãi vay cố định cho nhiều năm.
Nếu mức lãi ưu đãi này chỉ trong một năm đầu, sau đó thả nổi thì vô nghĩa.
Tại các nước phát triển như Mỹ, lãi vay mua nhà ở thương mại có thể lên tới 7,5%/năm nhưng cố định tới 30 năm.
Đây là điều người mua nhà mong muốn, họ có thể thu xếp trả lãi và gốc trong thời gian dài. Nếu chỉ cố định trong vài năm sẽ tạo rủi ro cho người vay mua nhà.
– Ông NGUYỄN QUỐC HÙNG (phó chủ tịch kiêm tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam):
Người thu nhập thấp xứng đáng hưởng ưu đãi
Chính phủ đã thông qua mức lãi vay 6,6%/năm có nghĩa đã cân đối nhiều yếu tố.
Bản chất chính sách NƠXH hỗ trợ cho người nghèo, người thu nhập thấp nên cần nhìn nhận chính sách ở góc độ ổn định lâu dài, thời hạn cho vay tối đa đến 25 năm.
Chính sách hỗ trợ lãi vay mua NƠXH cần căn cứ vào khả năng hỗ trợ của ngân sách nhà nước.
Đối với gói vay 120.000 tỉ đồng, tám ngân hàng thương mại đã đăng ký tham gia cho vay khoảng 140.000 tỉ đồng, họ có thể cân đối được nguồn lực, vấn đề là đối tượng vay là ai.
Với người mua nhà, lãi có thể thấp hơn 3% so với lãi vay bình quân của bốn ngân hàng thương mại nhà nước vì đây là nhóm công nhân lao động thu nhập thấp, họ xứng đáng được tạo điều kiện.
Khu nhà ở xã hội dành cho công nhân đang xây dựng tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức, TP.HCM Ảnh: TỰ TRUNG
Thứ trưởng Bộ Xây dựng BÙI XUÂN DŨNG:
Nhiều ưu đãi, tới đây giảm thêm lãi suất
Điều kiện thuê, mua nhà ở xã hội (NƠXH) chỉ còn một điều kiện duy nhất là về thu nhập, chỉ cần là công dân Việt Nam thuộc đối tượng được mua nhà.
Chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích của dự án, được hưởng lợi nhuận tối đa định mức là 10%.
Chủ đầu tư dự án NƠXH cũng được ưu đãi sử dụng tối đa 2% trong tổng diện tích đất dự án hoặc 2% tổng diện tích sàn xây dựng dự án để kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại.
Về lãi vay mua NƠXH, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai chương trình gói tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng cho chủ đầu tư và người mua NƠXH, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 – 2% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của bốn ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong các thời kỳ.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang xin ý kiến với các bộ, ban, ngành liên quan trước khi trình Chính phủ ban hành nghị quyết điều chỉnh nội dung chương trình 120.000 tỉ đồng theo hướng giảm lãi suất cho vay đối với người thuê, mua NƠXH, mức giảm từ 3 – 5% so với trung bình lãi vay thương mại của bốn ngân hàng nhà nước.
Bộ Xây dựng đã có văn bản thống nhất với đề xuất của Ngân hàng Nhà nước để tạo điều kiện cho người vay tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.
Trong phiên họp Chính phủ tháng 7-2024, Thủ tướng đã có ý kiến đồng thuận với nội dung đề xuất của Ngân hàng Nhà nước và yêu cầu sớm hoàn thiện, trình phê duyệt nghị quyết điều chỉnh nội dung chương trình vay ưu đãi 120.000 tỉ đồng.
Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, khuyến khích thêm các ngân hàng thương mại tham gia chương trình 120.000 tỉ đồng và nới tín dụng, tạo điều kiện cho các ngân hàng thực hiện các thủ tục nghiên cứu, xem xét tăng thời hạn cho vay mua NƠXH.
Vì sao lãi vay mua nhà ở xã hội tăng thêm 1,8%/năm?
Trong công văn vừa gửi (ngày 1-8) chi nhánh ngân hàng chính sách xã hội các tỉnh, thành phố, Ngân hàng Chính sách xã hội VN hướng dẫn lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội (NƠXH) từ 1-8 sẽ nâng lên 6,6%/năm thay vì 4,8%/năm.
Lý giải có sự thay đổi này, Ngân hàng Chính sách xã hội VN cho hay nghị định số 100 năm 2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8, thay thế nghị định số 100 năm 2015 và nghị định 49 năm 2021.
Nghị định 100 mới quy định đối với các khoản vay đã ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng chính sách xã hội để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở trước ngày 1-8 thì áp dụng mức lãi suất cho vay bằng mức cho vay hộ nghèo do Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ.
Do đó, theo Ngân hàng Chính sách xã hội VN, đối với các khoản vay đã ký hợp đồng tín dụng trước ngày 1-8-2024, ngân hàng chính sách xã hội (nơi cho vay) và người vay vốn thỏa thuận thống nhất trong phụ lục hợp đồng tín dụng.
Cụ thể, “lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ. Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6,6%/năm. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay”, Ngân hàng Chính sách xã hội VN nhấn mạnh trong công văn và hướng dẫn thêm khi có sự thay đổi về lãi suất cho vay, lãi suất nợ quá hạn thì ngân hàng chính sách xã hội có trách nhiệm gửi thông báo cho người vay muộn nhất vào ngày đầu tiên của kỳ tính lãi liền kề.
Trao đổi với Tuổi Trẻ về căn cứ áp dụng mức lãi suất cho vay mua, thuê mua NƠXH, xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở là 6,6%/năm, tăng thêm 1,8%/năm so với quy định liền kề, lãnh đạo Ngân hàng Chính sách xã hội VN cho biết đây là mức cho vay bằng với mức cho vay đối với hộ nghèo.
Khoản vay mua nhà, thuê NƠXH, xây, sửa chữa nhà để ở là khoản vay tiêu dùng, có thời hạn lên tới 25 năm, nên mức lãi vay này là hợp lý.
Mặt khác, theo vị lãnh đạo này, nguồn vốn cho vay được ngân hàng chính sách xã hội có một phần là đi vay trên thị trường rồi cho vay lại các đối tượng chính sách. Nếu lãi suất cho vay thấp quá thì ngân sách sẽ phải cấp bù mà ngân sách khó khăn lại còn phải hỗ trợ các đối tượng chính sách khác nữa. Như gói cho vay mua NƠXH này, vốn vay còn không đáp ứng đủ nhu cầu vay vốn của đối tượng chính sách.
Ba kênh vay mua nhà ở xã hội
Hiện người mua nhà ở xã hội (NƠXH) có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi theo ba kênh:
Thứ nhất, vay từ ngân hàng chính sách xã hội với mức lãi vay ưu đãi bằng lãi vay áp dụng cho người nghèo vay trong từng thời kỳ. Dư nợ vay kênh này tính đến hết tháng 4-2024 là 16.903 tỉ đồng, cho hơn 44.000 khách hàng vay. Mức lãi vay trước 1-8 là 4,8%/năm, sau 1-8 là 6,6%/năm, Ngân hàng Nhà nước cấp bù chênh lệch lãi vay.
Thứ hai, vay từ gói tín dụng 120.000 tỉ đồng (hiện đã tăng lên 140.000 tỉ đồng) với lãi suất thấp hơn lãi thương mại của bốn ngân hàng thương mại nhà nước từ 1,5 – 2%. Tính đến hết tháng 6-2024 đã giải ngân được 1.344 tỉ đồng.
Thứ ba, các chương trình cho vay về nhà ở cho các đối tượng chính sách, tính đến hết tháng 4-2024 có dư nợ 4.823 tỉ đồng, cho 219.000 khách hàng vay.
Gói tín dụng ưu đãi đã là 140.000 tỉ đồng
Trong tờ trình vừa gửi tới Thủ tướng về triển khai cho vay nhà ở xã hội (NƠXH), Ngân hàng Nhà nước cho biết đến nay có tám ngân hàng tham gia gói tín dụng ưu đãi dành cho phát triển NƠXH.
Trong đó, bốn ngân hàng thương mại nhà nước là Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV cam kết cho vay 120.000 tỉ đồng, bốn ngân hàng thương mại cổ phần là VPBank, Techcombank, MBBank, Tienphongbank cũng đăng ký tham gia gói tín dụng ưu đãi, mỗi ngân hàng cam kết dành khoảng 5.000 tỉ đồng để cho vay ưu đãi. Như vậy, quy mô gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH đã tăng lên 140.000 tỉ đồng.
Ngân hàng Nhà nước cho biết đã làm việc với tám ngân hàng và thống nhất tăng thời hạn cho vay ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỉ lên 10 năm.
Lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi trong 5 năm đầu thấp hơn 3% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của bốn ngân hàng thương mại nhà nước. Trong 5 năm tiếp theo lãi cho vay ưu đãi mua NƠXH sẽ thấp hơn từ 1 – 2%.
